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北京楼市出现以价换量业内称低空放行而已万芳

发布时间:2020-02-14 11:02:55 阅读: 来源:棉门帘厂家

北京楼市出现以价换量 业内称低空放行而已,

因2013年销售火爆而被寄予厚望的2014年楼市,开局已遭遇了各种 滑铁卢 。

从年初信贷政策趋紧的信号,到春节后二三线城市局部市场的降价,再到北京市场多个刚需项目的平价开盘,此间各种看空、崩盘论调此起彼伏,让楼市未来的走势变得更加扑朔迷离。

现象

已有俩楼盘低价跑量

上周末,位于天宫院的住总万科橙以21000元/平方米的 去精装 价格入市,与其前期宣传26000元-28000元/平方米的价格形成较大差距;在创造了该区域第五个 日光盘 的同时,也超出了业内外人士的预料。

万科近期的价格调整,应该能让大家感到寒冷的味道,不是说天暖了就一点风险没有。 中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,企业应当对新的市场环境下的经营模式仔细研究。

就在业内外尚未完全消化天宫院板块以价换量的节奏之时,位于通州区的东亚印象台湖日前曝出,其二期住宅的入市价格将从预期的26000元/平方米的毛坯房源,调整为22000元/平方米的精装修产品入市。据业内人士估算,剔除每平方米2500元的精装修费用,其毛坯价格基本和一期开盘价格持平。昨天,东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏告诉记者,东亚新华地产确实在2014年进行了全国性战略调整,目标是适当拉低三四线城市的销售价格,同时保证一二线城市的土地储备。 具体到印象台湖这个项目,因为拿地时间比较久,在保证合理利润的范围内将实现高周转消化,快速回笼资金,为新的地块做准备。 据贾玉鹏透露,东亚新华地产已在包括北京在内的多个一二线城市看好地块,但他同时表示,东亚旗下在京的其他项目并不会参与到此次价格调整中。

随后记者联系到同处于台湖板块的泰禾1号街区,其相关负责人表示,泰禾从来都是按照自己的定价和节奏去进行推盘,不会受到外界影响。

走访

主流市场行情仍微涨

在实地走访了目前在售的多个项目后,记者发现,以价换量的现象尚未在北京楼市广泛蔓延,而即将入市的项目多数都保持了价格 微涨 的水平。

位于望京来广营桥东的臻园,去年8月一期成交均价为42000元/平方米,新一期取证房源仍以精装修交房,但价格达到47000元/平方米左右。

位于通州区的合生滨江帝景,目前在售的仅剩少量137平方米精装大户型,对外报价为28000元/平方米左右,与年前同样户型的房源相比,每平方米已微调1000元-2000元不等。而根据该项目在市住建委最新取得预售证显示,最高获批价格已达到29506元/平方米。

一位不愿具名的业内人士指出,由于此前受到 限高令 (去年底对单价4万元以上楼盘不批预售证)的限制,中高端项目供应结构发生变化,改善型需求的不断增多,也给了开发商稳定的市场预期。春节后,一些中高端项目的开盘定价依然保持上涨势头。

分析

取证 容易 审价难

尽管今年以来,楼盘取证速度明显加快,根据北京市住建委网站公开信息,3月前20天,已有12个项目获得销售许可证。但据记者多方了解,在实际的价格审批过程中,开发商仍然感受到 压力山大 。

这个价格确实比我们的预期低了不少,但关键是报高了不批啊,只能不停地被驳回,然后一降再降,降至达到 标准 后才被放行。 一位刚刚拿到预售证的房企人士向记者透露,尽管主管部门发放预售证的速度比之前的节奏加快,但是价格博弈仍是一道难关。

事实上, 低空放行 的项目并不止这一家,从春节后取证的楼盘就可以看出,其价格普遍和之前的预期有差距。贾玉鹏介绍,市住建委对于住宅价格比去年略有放松,但依然采取持续控制的措施,要求审批价格对比周边不能出现过多的涨幅。

虽然有自住型商品房在市场做保障,但主管部门对于房价调控的目标依然有所担心。基本上是报4(万元/平方米)不过4(万元/平方米),报5(万元/平方米)不过5(万元/平方米),总要 砍一刀 。 据一位知情人士透露,考虑到北京楼市的特殊性,目前相关部门尚无法放弃行政手段。 在年初如果不加以把控,到后期可能更难办。 该人士表示。

■典型楼盘

住总万科橙

涨幅变小,并非降价

3月16日,位于北京南六环的住总万科橙项目开盘,333套房源即告售罄。此前,市场普遍预期该项目包含精装修的均价约为24000元/平方米,但最终以毛坯、均价21680元/平方米入市,引发万科 领降北京 的消息。

项目严格按照政府相关部门指导意见进行定价。 北京万科昨日对记者表示,项目的定价顺应了市场以及政策,天宫院板块刚需项目集中,客户有多个项目同时排号的习惯,并非是因为所谓的大幅降价而引发抢购;此外精装修是公司提供的服务,并不是强制捆绑销售。

说降价很牵强,住总万科橙毛坯卖到近22000元/平方米,在整个区域内并不是低价。 天宫院某项目营销负责人表示,3月初精装修的金融街融汇四期约千套房源入市,均价22000元/平米左右。而此前天宫院2月底开盘的中国水电 云立方、鑫苑鑫都汇都为毛坯房源,均价都在21000元-22000元/平方米的水平,和住总万科橙持平。 万科还提供了拆分精装修的选择,可增加利润。

价格上涨的幅度变小,但并非降价。这是天宫院板块多个楼盘负责人的共识。据悉,一方面春节后天宫院板块楼盘大批集中入市,先后已有首开熙悦春天、中国水电 云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇、众美城等入市分流客户,竞争激烈;另一方面,大兴区住建委批准的预售价格也比业内的预期更低,但和此前成交的任何项目相比,区域房价仍然是在上涨过程中。

业内人士指出,上述楼盘几乎都是房企在2011年底和2012年拿地,楼面价为8000元-9000元/平方米,对比目前2万元/平方米的售价看,利润并不低。RET睿意德营销服务部董事商十磊表示,住总万科橙的销售价格低于市场预期,说明北京楼市的涨幅收窄,也说明了万科紧贴市场的高周转开发策略相当成功。

声音

万科橙开盘,我们是严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。这也是一种承担社会责任的表现。否则,(每平方米)再加2000元,万科橙照样卖完。

判断北京楼市,看地价是关键,分清两类项目:一类是以万科为代表的,前两年拿的地地价水平在15000元/平方米以内的,入市不存在市场风险。我对市场没有担心。政府指导价格也会区分不同区域。另一类是2013年的高价地项目,这些企业心里比较紧张。政府不会在这类项目上限价,但房子有没有买主是个问题。

万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆

(编辑:英灿)

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